특례보금자리론 신청 자격 LTV, DTI, DSR 대출한도 알아보기

1월 30일에 출시한 특례보금자리론에 대해 궁금한 내용이 있어 어저께 한국주택금융공사에 전화를 걸어봤습니다. 상담 대기인원만 100명이라고 합니다. 그 만큼 많은 분들이 관심을 가지고 있는데요. 현재 집값이 크게 조정을 받고 있습니다. 매수자 우위시장으로 2년 전과는 전혀 다른 분위기입니다. 앞으로 더 내려갈지 하반기부터 다시 올라갈지는 모릅니다. 조심스럽지만 실수요자분들이라면 지금이 기회가 아닐까 라는 생각도 해봅니다.

 

보통 아파트를 살때 대부분은 주택담보대출을 받게 되는데요. 주택가격과 신청자의 대출상환능력을 보고 빌려줄건지 말건지를 결정하고 한도를 부여해줍니다. 특례보금자리론 신청자격이 크게 완화되었고 DSR이 적용되지 않다보니 한도가 넉넉한 편이라 할 수 있는데요. 예시와 함께 하나하나 자세히 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

특례보금자리론 요약본

특례보금자리론이란?

이번에 출시한 특례보금자리론은 기존 보금자리론에 대출 완화 등 혜택을 더해 소득과 관계없이 9억원 이하 주택 구입시 4%대 금리로 최대 5억원까지 빌릴 수 있는 정부 정책 상품입니다. 현재 금리가 높다보니 보다 저렴한 금리를 제공해서 내 집 마련을 돕겠다는 취지인데요. 1년 한시적으로 운영합니다. 

 

특례보금자리론 신청 자격

① 대출 신청자의 소득은 제한이 없습니다.

② 무주택자 또는 1주택자여야 합니다.

③ 나이스 신용점수 271점 이상이어야 합니다. (네이버페이에서 무료조회 가능)

④ 주택가격 9억원 이하이어야 합니다. 공부상 주택으로 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 가능합니다.

 

특례보금자리론 금리 및 한도

주택가격이 6억원 초과이거나 소득이 1억원 초과이면 일반형 금리가 적용됩니다. 4.25% ~ 4.55%. 주택가격이 6억원 이하이면서 소득 1억원 이하이면은 우대형금리가 적용됩니다. 4.15% ~ 4.45%

특례보금자리론 금리

추가로 우대금리도 적용 받을 수 있습니다.

아낌e 신청 시 0.1%

신혼가구 0.2%

저소득청년 0.1%

사회적배려층 (다자녀가구, 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구) 0.4%

미분양주택 0.2%

대출기간 30년으로 했을때 우대금리 더하면 4% 초반대로 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그럼 이제 대출한도에 대해 알아보겠습니다. 

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특례보금자리론의 대출한도는 최대 5억원입니다. 신청자의 소득과 주택가격에 따라 대출한도가 결정되는데요. 이를 확인하기 위해서는 LTV, DTI, DSR에 대한 이해가 필요합니다.

 

LTV는 주택가격 대비 대출 가능한 금액 비율을 말합니다. 주택가격은 KB시세, 감정가, 기준시가 등을 보고 결정하는데요. 

특례보금자리론은 최대 70% 적용되며 생애최초자는 80%까지도 적용 받을 수 있습니다. 예를 들어 KB시세 8억짜리 아파트 LTV 70% 적용하면 5억 6천만원까지 한도가 나오나 최대한도는 5억입니다. 아래 표를 봐주세요. 비조정지역 아파트이면 70%까지 가능합니다.

LTV

 

DTI는 총부채 상환비율을 말합니다. 총 소득에서 부채에 대한 연간 원리금(원금과 이자) 상환액이 차지하는 비율로 최대 60% 적용됩니다. 연간 소득이 5,000만원일 경우 DTI 60% 적용 시 연간 갚아야 하는 원금과 이자의 합이 3,000만원을 넘지 않아야 됩니다. 

 

해당 주택의 지역이 조정지역에 위치해있으면 50% 비조정지역이라면 DTI 60%입니다. 단 실수요자라면 조정지역이라고 하더라도 DTI 60%를 적용받을 수 있습니다. 

 

실수요자 요건을 충족하기 위해서는 주택가격 8억원이하이면서 신청일 현재 부부 모두 무주택자, 부부합산 연소득 9,000만원 이하여야 합니다.

 

보통 주택담보대출을 받기 위해서는 DSR40%를 따지지만, 특례보금자리론에서는 LTV와 DTI만 보고 있습니다.(DSR 미적용) 

 

그럼 이제 예시와 함께 대출한도 계산을 해보겠습니다.

 

서울 노원구에 위치한 주택가격 8억 아파트를 구매할 경우를 예로 들어보겠습니다. 노원구는 현재 비조정 지역으로 LTV 70%, DTI 60%를 적용받습니다.

 

가장 먼저 8억에 LTV 70%를 적용하면 5억 6천만원이 한도이나 특례보금자리론은 최대 5억까지만 가능합니다. LTV만 봤을때는 5억까지 나옵니다. 여기서 끝이 아니고 그 다음으로 신청자의 소득과 부채를 보면서 한도를 정하게 됩니다. 즉 DTI 60%를 봅니다.

 

3억원을 금리 4.3%,  30년 상환 원리금균등방식으로 빌릴 경우를 예로 들어보겠습니다. 매월 원리금 상환액은 1,484,614원입니다. 연간으로 계산하면 17,815,368원입니다. 

 

DTI 60% 적용 시

연소득 3천만원이라면 연간 원리금 상환금액이 1,800만원을 넘지 않아야 합니다.

연소득 4천만원이라면 연간 원리금 상환액이 2,400만원을 넘지 않아야 합니다.

연소득 5천만원이라면 3,000만원을 넘지 않아야 합니다.

 

이해되셨는지요? 3억원을 빌릴 경우 연간 원리금 상환금액은 약 1781만원입니다. 즉 연소득 3천만원인 분들도 한도가 부여 받을 수 있습니다. 

 

같은 조건으로 4억을 빌릴 경우에는 어떨까요? 연간 원리금상환액이 23,753,820원입니다. 연소득이 4천만원 이상이라면 무난하게 한도가 나옵니다. (다른 대출 없을시 가정)

 

즉 최대한 한도는 많이 받기 위해서는 연소득이 높아야 하는데요. 그게 어렵다면 연간 원리금 상환액을 최대한 줄이시면 됩니다. 어떻게 해야 될까요? 네 그렇습니다. 만기일을 최대한 늦추고 금리를 최대한 낮게 받으면 줄일 수 있습니다.

 

주택금융공사 홈페이지에 들어가시면 예상대출조회 메뉴가 있으니 활용해보시기 바랍니다.

 

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신청방법

HF 한국주택금융공사 홈페이지 또는 모바일앱에서 신청할 수 있습니다. 오프라인에서는 현재 제일은행 지점에서만 가능한 상황입니다.

 

① 한국주택금융공사 홈페이지 아낌E보금자리론(특례) 신청

② 상담정보입력 (공동인증서 로그인)

③ 전화상담(한국주택금융공사 상담원 전화가 옵니다. 친절하게 설명해주니 잘 들으시면 됩니다.)

④ 서류제출은 우편으로 가능하나 불편하니 홈페이지나 스마트주택금융어플에서 파일 업로드하는게 편리합니다.

⑤ 심사 및 승인(문자로 승인결과가 안내됩니다.)

⑥ 취급금융기관 방문해서 대출약정 자서 하면 끝

한국주택금융공사 특례보금자리론 신청

참고로 케이뱅크나 타 금융기관에서는 3% 후반대 주담대도 나오고 있으니 같이 확인해보시기 바랍니다.